从“有房住”到“住好房”，当下楼市已经来到改善时代。但是，旧有的二手房难卖，已经成为现阶段居民换房的“拦路虎”。如何打通置换链条，助力更美好居住，考验市场及政策着力点。
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行业新需求下，住房“以旧换新”正逐步走向大众视野，成为各地政府助力市场流动的一剂“新药”。根据中指研究院不完全监测数据，截至5月27日，全国已有超70城表态支持住房“以旧换新”，具体包括收购、帮卖、补贴、旧转保等四种模式，部分城市多模式并行。
截至目前，部分城市如南京、深圳、长沙、郑州等地，“以旧换新”已经出现落地案例，二手房业主通过收购、帮卖等模式，成功置换了新房。但整体来讲，“以旧换新”政策仍处于探索与试点阶段，尚未大规模复制。
在购房者及业内人士看来，地方国资或开发商直接收购旧房，能更有效推进住房“以旧换新”。但收购模式大规模复制面临阻碍，资金支持、房源质量等均较关键；基于当下较低的租金回报，以租赁旧房回收投入资金周期较长，大规模复制需长久期、低利率的资金支持。
部分城市已现进展
“已评估，等结果！”近日，住房“以旧换新”已成为网友热议的话题之一，有南京市民就此分享称。
据该业主表示，南京出台首批“以旧换新”试点后，自己便“上了车”，网上报名核验房源，目前正等待评估机构给出评估价，同时在新楼盘处签了认筹协议、交付订金。后续旧房评估价出来后，如果不满意还可以退订新房；置换新房和评估价的差额，可以全款支付也可以贷款。
在该分享帖内，还有多名网友表示，自己也正在关注住房“以旧换新”，旧房源评估后价位比心理预期高；也有网友表示，很多地方都在推进该政策，但担心新楼盘拿尾盘、卖不掉的房源出货，想继续观望。
南京市住房“以旧换新”政策出台于4月28日，南京安居建设集团有限责任公司启动主城六区存量住房“以旧换新”试点，首批试点房源共2000套。换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，存量住房收购价格以评估价为依据。
日前，南京方面公布“以旧换新”的实质性进展——南京市房产交易中心、开发商及二手房收购企业与首批10位业主代表在南京颐和天晟府售楼处举行了签约仪式。据悉，自“以旧换新”计划发布至第一批业主签约，用时25天，已有52组客户确认成交，目前相关交易手续正在办理中。
郑州同样是“以旧换新”规模较大的城市，该市拟通过国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进改善性住房需求换房。2024年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中，通过郑州城市发展集团有限公司收购，在试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套。
5月10日，郑州方面发布消息，即日起取消试点期限和试点区域，在郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区，全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。这是全国首个“以旧换新”从试点到全面铺开的城市。
郑州城市发展集团有限公司对外表示，目前已经面向市内八区全面进行收储，且收储工作已经初具规模，二手房房龄从竣工之日起不超过20年，面积不超过120平方米，收购房款只能用于购买新房现房或者期房。
一线城市方面，目前深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合开展“换馨家”活动已一个月。截至5月17日，参与“换馨家”活动的开发项目由首批13个，已增加至55个；参与的房地产经纪品牌增至33个，占全市房地产经纪机构的80%。
业主参与程度上，据深房中协数据，咨询该活动的消费者共8945人次，涉及25个项目，占参加活动总项目45%；其中转化成带看1501人次，涉及21个项目，占总项目38%；最终，成功通过活动签订新房订金协议（成交）35套（其中已有一套完成了“旧房”的出售）。
5月27日，广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会发布第二批参与全市住房“以旧换新”活动名单，截至目前，全市两批“以旧换新”项目数量累计近200个，合作中介机构44个，整体活动将持续半年时间。广州城投地产、中铁建南沙、招商蛇口、合生创展、星河、敏捷等企业参与。
此外，日前长沙房地产企业城发恒伟置业宣布，市民舒先生在该公司旗下的雅郦映项目成功选购新房，并完成了老房子的出售，标志着长沙楼市出现“以旧换新”的成交方式。该业主利用城发恒伟置业提供的平台，将其位于长沙市的老房子出售，并在同一公司旗下的雅郦映项目中选购了新房。
地方收购模式能否铺开？
与高达70城表态支持“以旧换新”相比，当下实际落地的案例仍然偏少。
目前，各地“以旧换新”的模式主要包括：房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房；开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目；对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴等。
但是，不少业主对单纯的“帮卖”模式有所疑问。有网友表示，如果是单纯帮卖、并锁定新房源，对自己这类置换需求并无吸引力，且当下是买方市场，签订“以旧换新”协议后，卖房压力增大，甚至会以低于心理预期的价格出售。在他看来，要想真的推进、刺激市场，还是需要地方国资按市场价收购旧房，将房款给到买家，或者有实质性的补贴或者优惠政策等。
目前，国资下场收购二手房的城市，数量不多且规模较小，南京、郑州已算力度比较大的城市。
今年，安徽宣城两家城投公司发布商品房“以旧换新”公告，居民可用宣城市主城区规定区域内的“旧房”，换两家国企开发建设的小区“新房”；江苏江阴一家城投公司，也推出在售商品房“以旧换新”业务；四川宜宾提出，探索建立国企收购二手房或者存量商品房作为保障性租赁房的机制；福建漳州发文，明确国企作为运营主体，购买未能成功“卖旧”的符合条件的存量住房，作为保障性租赁住房进行运营管理。
平安证券表示，“以旧换新”有利于畅通一二手房置换链条、协助缩短交易周期、促进新房销售去化。但帮卖模式下，由于新房房源被提前锁定，开发商大概率选择性进行房源提供，居民加杠杆能力也影响最终效果。而在收购模式下，地方国资以租赁旧房回收投入资金周期较长，需要相应资金支持。
华泰证券也表示，从对房地产市场供求关系影响程度的角度来看，“以旧换新”各类方式中政府收储>换房补贴>便利交易，但对于地方财政的资金负担也是由大到小；如果推广政府收储模式，收购规模、收购标准、新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处，如何公允地为二手房定价是该模式的一大难点。
据该机构测算，地方收购需要长期低成本资金的助力。因地方财力受限，需要关注是否有政策性银行或其它中央资金为地方收储提供进一步支持。若要消耗去化周期超过18个月的高库存城市10%-30%的取证待售库存（对应去化周期缩短10%-30%），需要投入0.56～1.68万亿元的二手房收购资金。
惠誉近日研报也表示，地方政府融资平台（城投企业）正更深入地参与住房“以旧换新”，城投企业需要获得政策性银行及商业银行提供的放贷资金，但这将抬高城投企业的净杠杆率。惠誉预计，未来数月，该方案将在更多城市落地实施，但资金限制和部分地方政府提供补贴的能力，可能在短期内制约落地规模。
德邦证券认为，在隐债化解背景下，地方政府或在一定程度上受到掣肘，需中央政府进行适度加杠杆支持收储。未来，需要关注PSL（抵押补充贷款）新增情况，上一轮棚改年新增近万亿，后续若仍有资金需求，新增PSL可能是资金来源之一；二是关注财政/准财政工具，国开行等其他部门也可进行相应支持。
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孙梦凡
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